Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Hofmann (Vorsitzender), den Richter Mag. Eberwein und die Kommerzialrätin Lang in der Rechtssache der klagenden Partei Ing. A* , **, vertreten durch Grassner Lenz Thewanger Partner, Rechtsanwälte in Linz, wider die beklagte Partei B* GmbH , FN **, **, vertreten durch Mag. Marvin Neuhauser, MSc, Rechtsanwalt in Wien, wegen EUR 82.615,60 s.A., über die Berufung der beklagten Partei gegen das Urteil des Handelsgerichtes Wien vom 29. August 2025, **-51, in nicht öffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird teilweise Folge gegeben. Das angefochtene Urteil, das in seinen Punkten 1. und 3. (mit der Modifizierung „bis zur Höhe der Klagsforderung“) unberührt bleibt, wird teils bestätigt, teils abgeändert, sodass es im Übrigen insgesamt lautet:
„ 2. Die Klagsforderung besteht mit EUR 33.162,60 zu Recht.
4. Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei EUR 33.162,60 samt Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus EUR 26.181 seit 13.07.2020 und aus EUR 6.981,60 seit 14.07.2020 sowie Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus EUR 49.453 vom 03.09.2019 bis 31.12.2019 binnen 14 Tagen zu zahlen.
5. Das Mehrbegehren auf Zahlung von EUR 49.453 samt Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 01.01.2020 wird abgewiesen .
6. Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit EUR 1.777,70 bestimmten Prozesskosten (das sind EUR 3.022,50 incl EUR 503,75 USt und EUR 26,10 Barauslagen abzüglich anteiliger Pauschalgebühr von EUR 1.244,80) binnen 14 Tagen zu ersetzen. “
Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit EUR 4.147,58 (darin EUR 127,86 USt und EUR 3.380,40 Barauslagen) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Die Beklagte ist Bauträgerin einer Wohnhausanlage in **. Sie hat dem Kläger die Eigentumswohnung W5 samt KFZ-Abstellplatz um insgesamt EUR 290.900 verkauft. Als Kaufpreisfälligkeit gemäß §§ 9 f BTVG nach Ratenplan B war vereinbart und ist vom Treuhänder (soweit nunmehr relevant) auch ausbezahlt worden:
5. Rate („Nach Bezugsfertigstellung bzw wegen vereinbarter vorzeitiger Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes)“
netto 49.453,00
6. Rate („Nach Fertigstellung der Gesamtanlage“)
netto 26.181,00
7. Rate (kurz: Haftrücklass iVm Bankgarantie)
brutto 6.981,60
Der Klägerbegehrt, soweit noch relevant (das - im Übrigen inhaltsgleiche - Zahlungs-Hauptbegehren durch Anweisung auf ein Treuhandkonto ist rechtskräftig abgewiesen), mit seinem 1. Eventualbegehren die Rückzahlung dieser Raten 5 bis 7 samt Zinsen an ihn selbst gemäß § 14 BTVG, weil es bereits vor Erreichen der vereinbarten Fälligkeiten zur Auszahlung gekommen sei, nämlich trotz Unterbleibens der Bezugsfertigstellung im Sinne der 5. Rate und der Gesamtanlagen-Fertigstellung im Sinne der 6. Rate; es fehlten (im Wesentlichen) die vertraglich zugesicherte Heizungsanlage (installierte nicht bewilligungsfähige Gasheizung anstelle vereinbartem Fernwärmeanschluss), die behördliche Genehmigung der Klimaanlage und die Fertigstellungsanzeige.
Die Beklagte wendete – soweit für das Berufungsverfahren relevant – ein, der Kläger habe am 7.6.2019 die Übernahme der Wohnung bestätigt, und zwar (zunächst nur) vorbehaltlich der Mängelliste und zwecks käuferseitiger Einbauten. Im Weiteren habe der Kläger die Wohnung aber eingerichtet und zu nutzen begonnen. Spätestens damit sei die Übergabe vollzogen und die (5.) Rate „Bezugsfertigstellung“ fällig gewesen.
Im Übrigen kann auf die ausführliche Darstellung des wechselseitigen Vorbringens auf Seiten 2 bis 5 der erstgerichtlichen Urteilsausfertigung verwiesen werden.
Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht das Hauptbegehren (Zahlung durch Anweisung auf ein Treuhandkonto) - rechtskräftig - ab. Dem ersten Eventual-Zahlungsbegehren (auf Zahlung an den Kläger) gab es - unter Ausspruch (1.) des Zu-Recht-Bestehens der Klags- und (2.) des Nicht-zu-Recht-Bestehens der Gegenforderung von EUR 38.700 - zur Gänze statt. Es traf die auf Seiten 5 bis 22 der Urteilsausfertigung ersichtlichen Feststellungen, auf die verwiesen wird. In rechtlicher Hinsicht führte es zusammengefasst aus, „Bezugfertigstellung“ (im Sinne der 5. Rate ) bedeute die Fertigstellung des einzelnen Vertragsobjekts sowie jener allgemeinen Teile des Gebäudes und der Anlage, die für die Benutzbarkeit dieses Objekts erforderlich sind. Dies umfasse auch die baubehördliche Benutzungserlaubnis. Betreffend Klimaanlage liege weder eine behördliche Bewilligung noch eine Fertigstellungsanzeige vor, sodass es an der Bezugsfertigstellung der Wohnung fehle. Eine - ebenfalls fälligkeitsauslösende - „vereinbarte vorzeitige Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes“ liege nicht vor, da bei jener Begehung vom 7.6.2019 solches ausdrücklich nicht vereinbart gewesen sei und auch eine reduzierte Ausbaudichte bereits im Bauträgervertrag vereinbart sein müsste.
Die 6. Rate (Fertigstellung der Gesamtanlage) sei ebenfalls nicht fällig, da zum einen die baubehördliche Bewilligung für das Ansuchen betreffend die Abweichung vom bewilligten Bauvorhaben (1. Planwechsel) versagt worden sei sowie zum anderen nach wie vor nur eine Teilfertigstellungsanzeige betreffend die Wohnhausanlage vorliege und schon aus diesem Grund von einer Fertigstellung der Gesamtanlage nicht gesprochen werden könne.
Betreffend die 7. Rate (Haftrücklass) verweise die Beklagte zwar auf ihre Bankgarantie. Diese sei allerdings mittlerweile abgelaufen. Damit falle - einer diesbezüglichen Kommentarstelle folgend - die Sicherheit aber rückwirkend weg und die Zahlung könne gemäß § 14 Abs 1 verzinst zurückgefordert werden.
Gegen den Ausspruch über das Zu-Recht-Bestehen der Klagsforderung und die daraus folgende Verurteilung im Sinne des Eventualzahlungsbegehrens richtet sich die Berufung der Beklagten wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag auf Abänderung durch volle Klagsabweisung, hilfsweise auf Urteilsaufhebung.
Der Kläger beantragt, der Berufung nicht Folge zu geben.
Die Berufung ist teilweise berechtigt .
Zur Rechtsrüge :
1. Zur Fälligkeit der 5. Rate („Nach Bezugsfertigstellung bzw wegen vereinbarter vorzeitiger Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes)“
Die Berufungswerberin führt gegen die erstgerichtliche Rechtsauffassung ins Treffen, dass der Kläger die Wohnung ab Ende 2019 vermietete, was zwangsläufig mit sich ziehe, dass ihm spätestens ab diesem Zeitraum das Vertragsobjekt in vollem Umfang zur uneingeschränkten Nutzung zur Verfügung stand. Dies führe im Ergebnis zum Ende ihrer Sicherungspflicht bzw. zu sämtlichen Voraussetzungen für die Auszahlung aller Raten und damit zum verfehlten Rückzahlungsbegehren nach § 14 BTVG.
Infolge gesetzmäßiger Rechtsrüge zum Problemkreis Fälligkeit der 5. Rate aufgrund Wohnungsvermietung ist in allseitiger Überprüfung der erstgerichtlichen rechtlichen Beurteilung auszuführen ( A. Kodek in Rechberger/Klicka, ZPO 5 § 471 Rz 16):
1.1. Der Kläger hat jene Tatbestände zu behaupten und zu beweisen, aus denen nach dem materiellen Recht sein Anspruch entstanden ist. Daher trifft ihn die Behauptungs- und Beweislast für alle Tatumstände, aus denen die mangelnde Fälligkeit der Zahlungen des Treuhänders an die Beklagte rechtlich abzuleiten ist (3 Ob 123/13d [Pkt 3.2.]).
1.2. Der Erwerber kann zwar das Kapital nicht mehr zurückverlangen, wenn die Fälligkeit inzwischen eingetreten ist, dann aber noch immer die bis zum Zeitpunkt der Fälligkeit aufgelaufenen Zinsen (RS0129152).
1.3. Zur Fälligkeit der - so wie hier – 5. Rate nach Ratenplan B gemäß § 10 Abs 2 Z 2 lit e BTVG hat der Oberste Gerichtshof folgende Grundsätze entwickelt (OGH 24.10.2024, 8 Ob 54/23h):
Der „Bezugsfertigstellung“ (und deren Fehlen etwa schon mangels entsprechender behördlicher Bewilligungen) gleichgestellt ist die „vereinbarte vorzeitige Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes“. Es kommt für die Vollendung dieses Bauabschnitts demnach im Zweifel vornehmlich darauf an, dass das Bauwerk bzw die Wohnung physisch übergeben wurde und vom Käufer bestimmungsgemäß benützt (bezogen) werden kann. Damit ist das aus Sicht eines durchschnittlichen Wohnungskäufers wichtigste Stadium der Abwicklung des Bauvorhabens erreicht (8 Ob 54/23h Rz 44). Zwar ist eine Wärmeversorgung unter mitteleuropäischen klimatischen Verhältnissen für die Benützbarkeit eines Wohnobjekts unverzichtbar und würde ein die Beheizbarkeit ausschließender Mangel eine Bezugsfertigstellung daher ausschließen. Allerdings sei im entschiedenen Fall (Anlagencontracting anstatt Miteigentum an der Heizungsanlage) die Beheizbarkeit trotz des Rechtsmangels an der errichteten Wärmeversorgungsanlage gesichert. Die (dortige) Klägerin habe die Wohnung daher „vorzeitig“ iSd § 10 Abs 2 Z 2 lit e BTVG übernommen; mit der tatsächlichen Nutzungsei die entscheidende Voraussetzung für die Fälligkeit der Rate nach § 10 Abs 2 Z 2 lit e BTVG für diesen Bauabschnitt erfüllt (8 Ob 54/23h Rz 45).
Das Fehlen behördlicher Bewilligungen steht bei dieser (zweiten) Variante dem Erreichen der Fälligkeitsvoraussetzungen somit nicht von vornherein entgegen.
1.4. Anhand der hier getroffenen Feststellungen
- erhielt der Kläger am 7.6.2019 die Schlüssel zur Wohnung (wobei er festhielt, dass die Wohnung mangels Klimaanlagenbewilligung und Fertigstellungsanzeige nicht übernommen werden könne und die Schlüsselübernahme nur zur Vornahme von Einbauten erfolge),
- habe die finale Übergabe der Wohnung bis spätestens 30.06.2019 zu erfolgen;
- vermietete er die Wohnung ab Ende 2019;
- wurde die Wohnhausanlage am 19.9.2024 an das Fernwärmenetz angeschlossen;
- fehlt es bis dato an der Fertigstellungsanzeige betreffend die gesamte Anlage, an der Bewilligung für die Klimaanlage sowie an einem funktionierenden Telefonanschluss.
1.5. Nun mag es - ganz im Sinne des Klägers und des Erstgerichts - bei der Schlüsselübergabe vom 7.6.2019 aufgrund des dabei erklärten Vorbehalts noch zu keiner „vereinbarten vorzeitigen Übergabe“ gekommen sein. Es wäre aber am (iSd Punkt 1.1.) behauptungs- und beweispflichtigen Kläger gelegen, konkrete Umstände aufzuzeigen, warum die Beklagte seinen Einbehalt der Schlüssel über den erklärten Übergabezweck (käuferseitige Einbauten) und über den avisierten Ersatztermin (30.06.2019) hinaus sowie letztlich den Umstand der Wohnungsvermietung ab Ende 2019 anders hätte verstehen müssen, als dass er die Wohnung mit dieser nunmehrigen tatsächlichen NutzungiSd § 10 Abs 2 Z 2 lit e BTVG vorzeitig übernommen und damit (zumindest grundsätzlich im Sinne von 8 Ob 54/23h Rz 45) die entscheidende Voraussetzung für die Fälligkeit dieser 5. Rate herbeigeführt habe.
1.6. Bedeutung von Mängeln für die Raten-Fälligkeit
Für die Beurteilung, ob ein Bauabschnitt als abgeschlossen zu beurteilen ist, kommt es auf die Art und Schwere noch vorhandener Mängel an. Wesentlich ist, in welchem Ausmaß der Wertzuwachs der Liegenschaft aufgrund des Mangels beeinträchtigt wird, sodass der Relation zwischen Mängelbehebungskosten und der auf die betreffende Bauetappe entfallenden Kaufpreisteilsumme Bedeutung zukommt (8 Ob 54/23h [Rz 41 und 42]).
Das Fehlen einer bewilligten Klimaanlage mag in den Sommermonaten zu einem gewissen Komfortverlust führen und auch den Wert der Eigentumswohnung entsprechend beeinflussen. In Relation zur in Rede stehenden Ratenhöhe von EUR 49.453 erscheint dies aber doch nur von untergeordnetem Gewicht.
Auf ähnliche Weise mag das Fehlen eines (Festnetz-) Telefonanschlusses an sich komfort- und wertbeeinträchtigend sein; in Hinblick auf die Entwicklungen der Mobilfunktechnologie im Bereich sowohl der Sprach- als auch der Datenübertragung erscheint dies aber umso weniger von entscheidendem Gewicht.
Seit 19.9.2024 ist die Wohnhausanlage vertragskonform an das Fernwärme netz angeschlossen.
Die Fälligkeit der 5. Rate ist somit spätestens mit 19.9.2024 und damit jedenfalls noch vor Schluss der Verhandlung eingetreten. Das entsprechende Rückzahlungsbegehren bestand zum maßgeblichen Zeitpunkt daher nicht mehr zu Recht; der diesbezügliche erstgerichtliche Zuspruch war somit in teilweiser Stattgebung der Berufung klagsabweislich abzuändern.
1.7. Das Zinsenbegehren erfordert eine nähere Befassung mit dem Zeitpunkt des Fälligkeitseintritts:
Vorliegend stellt sich hiezu die Frage, ab wann die Beheizbarkeit trotz des Mangels gesichert war.
Die - faktische - Beheizbarkeit schon ab Schlüsselübergabe und damit auch seit Vermietungsbeginn Anfang 2020 mittels der - wenn auch konsenswidrigen - Gasheizungsanlage steht nicht in Zweifel. Diese Abweichung vom bewilligten Bauvorhaben (Gasheizung anstelle von Fernwärme) ist zwar behördlich als nicht genehmigungsfähig beurteilt worden, und oblag der Beklagten die Behebung dieses Mangels. Konkrete Umstände, warum - der Fälligkeit allenfalls entgegenstehend - die Beheizbarkeit der Wohnung je unsicher gewesen wäre, warum also etwa je tatsächlich die konkrete Gefahr eines solchen Behördeneinschreitens bestanden hätte, das den Wohnungsnutzern bis zur Herstellung des Fernwärmeanschlusses die vorläufige Beheizung mittels Gasheizung verboten und damit die Bewohnbarkeit verunmöglicht hätte, sind weder vorgebracht noch sonst ersichtlich.
Damit ist - ebenso wie zu 8 Ob 54/23h [Rz 45] im Falle eines Rechtsmangels infolge unterbliebener Miteigentumsverschaffung an der Heizungsanlage - auch im vorliegenden Fall der Herstellung einer zwar vertragswidrig anderen - jedoch vollauf funktionsfähigen - Gasheizung (anstelle von Fernwärme) die Beheizbarkeit der Wohnung als gesichert und mit ihrer tatsächlichen Nutzung (hier: jedenfalls seit ihrer Vermietung) die entscheidende Voraussetzung für die Fälligkeit der (5.) Rate nach § 10 Abs 2 Z 2 lit e BTVG für diesen Bauabschnitt als erfüllt anzusehen.
Der Zinsenanspruch des Klägers besteht daher nur für den Zeitraum der verfrühten Zahlung, also nur bis zum 31.12.2019. Insoweit ist der erstgerichtliche Zinsenzuspruch zu bestätigen; im Übrigen war er in teilweiser Stattgebung der Berufung klagsabweislich abzuändern.
2. Fälligkeit der 6. und 7. Rate
2.1. Es fehlt an einer gesetzmäßigen Rechtsrüge, wenn sich der Rechtsmittelwerber mit den Argumenten des Erstgerichts gar nicht auseinandersetzt (vgl A. Kodek in Rechberger/Klicka 5 , § 471 Rz 16).
Demgemäß ist eine Rechtsansicht nicht mehr zu überprüfen, wenn der Rechtsmittelwerber der Beurteilung einer selbstständigen Rechtsfrage in seinem Rechtsmittel nicht entgegentritt (vgl RS0043338 T18). Dies gilt insbesondere auch dann, wenn die angefochtene Entscheidung auf zwei selbständig tragfähige Alternativbegründungen gestützt ist und sich das Rechtsmittel mit einer davon gar nicht mehr auseinandersetzt (vgl RS0118709 insb T3, T4 und T7).
2.2. Der vorliegenden Rechtsrüge sind im Wesentlichen nur Argumente zur Fälligkeit auslösenden Vermietung der Wohnung zu entnehmen. Hinsichtlich der 5. Rate, die sich nach dem klaren Gesetzestext auf den „eigentlichen Vertragsgegenstand“ und damit gerade auf die jeweilige Eigentumswohnung selbst bezieht, ist sie damit - wie oben dargelegt - auch teilweise im Recht.
Hingegen bezieht sich die Fälligkeit der 6. Rate in aller Klarheit auf die Fertigstellung der Gesamtanlage . Das Erstgericht hat eine solche ausdrücklich schon mangels Fertigstellungsanzeige verneint. Konkrete Gründe, warum diese Beurteilung unrichtig sei, lässt die Berufung nicht erkennen. Sie muss hinsichtlich der 6. Rate daher schon deshalb erfolglos bleiben.
2.3. Für die 7. Rate (Haftrücklass) gilt dasselbe sinngemäß:
Das Erstgericht beurteilte die an sich beigebrachte Bankgarantie aufgrund ihres zeitlichen Ablaufs im Sinne einer hiezu auch zitierten Lehrmeinung für rückwirkend unbeachtlich. Jegliches Berufungsargument dagegen fehlt. Schon deshalb war die angefochtene Entscheidung auch insoweit zu bestätigen.
3. Dies hatte in teilweiser Stattgebung der Berufung zur spruchgemäßen Entscheidung zu führen.
3.1. Zu den weiteren Eventualbegehren:
Der Kläger hat ein 2. Eventualbegehren (betreffend Erlag auf ein zu eröffnendes Treuhandkonto) nur für den Fall erhoben, dass das berufungsgegenständliche Rückzahlungsbegehren an einer vereinbarten Vorleistungspflicht scheitere; sowie ein 3. Eventualbegehren (insbesondere betreffend gerichtliche Hinterlegung) nur für den Fall, dass ein solches Begehren (Zahlung auf zu eröffnendes Treuhandkonto) verfehlt sei (Schriftsatz ON 28 Seiten 3 und 4).
Die für die Behandlung dieser weiteren Eventualbegehren gesetzten Bedingungen sind allerdings gar nicht eingetreten: Dem Kläger steht durchaus - im Sinne des berufungsgegenständlichen 1. Eventualbegehrens - grundsätzlich unmittelbare Zahlung an ihn selbst zu. Eine formelle Teilabweisung hinsichtlich der in Rede stehenden allfälligen weiteren Zahlungsmodalitäten, sofern ihm (noch) kein unmittelbarer Anspruch zukäme, hat daher zu unterbleiben.
4. Die Entscheidung über die erstinstanzlichen Kosten gründet sich auf § 43 Abs 1 ZPO. Das Obsiegens-/Unterliegensverhältnis von 40:60 führt zum Anspruch der Beklagten auf 20 % ihrer Kosten bzw des Klägers auf 40 % seiner Pauschalgebühr.
Im Sinne der insoweit zutreffenden Kosteneinwendungen keiner Honorierung unterliegen
- die gemeinsame Ruhensmitteilung vom 10.06.2024 (ON 39) schon deshalb, weil es sich um einen - wenn auch von der Beklagten mitunterfertigten - Schriftsatz des Klägers handelt; sowie
- die Vollmachtsbekanntgabe vom 07.01.2025 (ON 44) als allein in der Beklagtensphäre gelegen (§ 48 ZPO).
Die angestrebte Kürzung für die Tagsatzungen vom 28.03.2024 und vom 03.10.2023, weil deren Dauer nicht verzeichnet sei, hat allerdings zu unterbleiben: warum das verzeichnete Honorar für die Mindestdauer von einer Stunde zu versagen wäre, entbehrt einer Grundlage.
Zur Tagsatzung vom 13.02.2024 (ON 36) mag der Geschäftsführer der Beklagten unentschuldigt nicht erschienen sein. Allerdings kam es zu vielschichtigen Erörterungen der wechselseitigen Standpunkte, und ist die gleichermaßen vorgesehene (siehe Protokoll ON 32.2, 2) Parteienvernehmung des Klägers ebenfalls unterblieben. Für das Versagen eines Kostenzuspruchs oder die angesprochene Kostenseparation besteht daher kein Anlass.
Gemäß §§ 50, 43 Abs 1 ZPO stehen der Berufungswerberin 20 % ihrer Kosten und 60 % ihrer Pauschalgebühr zu.
5. Die ordentliche Revision war nicht zuzulassen, weil in Hinblick auf die zitierte höchstgerichtliche Judikatur Rechtsfragen von der in § 502 Abs 1 ZPO geforderten Qualität nicht zur Beurteilung standen.
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