IM NAMEN DER REPUBLIK!
Das Bundesverwaltungsgericht erkennt durch den Richter Mag. NEWALD über die Beschwerde von (1.) XXXX und (2.) XXXX , beide vertreten durch Notar Mag. Reinold SZAKASITS, gegen den Bescheid der Präsidentin des Landesgerichtes Korneuburg vom 07.08.2025, Zl. 133Jv31/25x, zu Recht:
A)
Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.
B)
Die Revision ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
I. Verfahrensgang:
1.1. Mit Schriftsatz vom 03.12.2024 beantragten die nunmehr beschwerdeführenden Parteien die Eintragung des Eigentumsrechts je zur Hälfte an der Liegenschaft EZ XXXX , KG XXXX , sowie betreffend die gleiche Liegenschaft die Eintragung des Pfandrechts iHv EUR 600.000,-- zuzüglich Nebengebührensicherstellung iHv EUR 120.000,-- für die XXXX .
1.2. Mit Beschluss des Bezirksgerichtes Klosterneuburg vom 03.12.2024, TZ 2810/2024, wurde dieser Antrag bewilligt und in der Folge im Grundbuch vollzogen.
2. Mit Zahlungsauftrag (Mandatsbescheid) vom 06.03.2025 schrieb die Kostenbeamtin des Landesgerichtes Korneuburg im Namen von dessen Präsidentin den beschwerdeführenden Parteien eine Eintragungsgebühr nach Tarifpost (TP) 9 lit. b Z 4 GGG iHv EUR 2.640,-- (Bemessungsgrundlage EUR 220.000,--) und die Einhebungsgebühr gemäß § 6a Abs 1 GEG von EUR 8,--, somit insgesamt EUR 2.648,-- zur Zahlung vor.
3. Dagegen erhoben die beschwerdeführenden Parteien fristgerecht das Rechtsmittel der Vorstellung und brachten darin im Wesentlichen Folgendes vor:
Es bestehe in Hinblick auf § 25a GGG eine Gebührenbefreiung für die Pfandrechtseintragungsgebühr bis zu einem Betrag von EUR 1.000.000,-- (EUR 500.000,-- pro Miteigentümer), da das Pfandrecht von zwei Personen gemeinsam aufgenommen worden sei. Zuzüglich Nebengebührensicherstellung betrage die Bemessungsgrundlage für die Eintragungsgebühr des Pfandrechts insgesamt EUR 720.000,-- und bleibe daher unter dieser Schwelle.
Laut der Richtlinie des Bundesministeriums für Justiz zu § 25a GGG bestehe die Gebührenbefreiung pro Eintragung, im Fall des Erwerbs des Eigentumsrechts daher pro Miteigentümer. Obwohl sich die Richtlinie auf das Beispiel des gemeinsamen Eigentumserwerbs beziehe, lasse sich daraus ableiten, dass der Gesetzgeber eine personenbezogene Anwendung der Befreiungsgrenze beabsichtigt habe. „Analog“ dazu gelte auch bei der Eintragung eines Pfandrechts, das von zwei Personen gemeinsam aufgenommen wurde, die Befreiungsgrenze pro Person. lm vorliegenden Fall bedeute dies, dass die Gebührenbefreiung bis zu einer Bemessungsgrundlage von insgesamt EUR 1.000.000,-- zustehe.
Weiters wird vorgebracht, dass „analog“ zu einem in der Richtlinie angeführten Beispiel betreffend Kauf einer Wohnung durch zwei Personen um insgesamt EUR 600.000,--, wo aufgrund des Umstands, dass beide Hälfteeigentümer seien und die Bemessungsgrundlage daher für jede Person unter EUR 500.000,-- liege, die Eintragung des Eigentumsrechts für jede der beiden Personen gebührenbefreit sei, davon auszugehen sei, dass die Bemessungsgrundlage gegenständlich pro Person EUR 360.000,-- betrage und damit unter der Grenze von EUR 500.000,-- liege.
Aus den Materialien zu § 25a GGG ergebe sich, dass der Gesetzgeber eine spürbare und großzügige Entlastung für den lmmobilienankauf zur Begründung des Hauptwohnsitzes schaffen habe wollen. Aus diesem Telos folge, dass die begünstigenden Bestimmungen der genannten Norm im weitest möglichen Sinne zu Gunsten der Parteien auszulegen seien.
4. Mit dem angefochtenen Bescheid (Zahlungsauftrag) schrieb die Präsidentin des Landesgerichtes Korneuburg den beschwerdeführenden Parteien (unter Hinweis darauf, dass der genannte Mandatsbescheid durch die rechtzeitig erhobene Vorstellung außer Kraft getreten sei) die Eintragungsgebühr nach TP 9 lit. b Z 4 GGG iHv EUR 2.640,-- (Bemessungsgrundlage EUR 220.000,--) und die Einhebungsgebühr gemäß § 6a Abs 1 GEG von EUR 8,--, somit insgesamt EUR 2.648,-- abermals zur Zahlung vor. Begründend führte sie im Wesentlichen Folgendes aus:
Sowohl für die Eintragung des Eigentumsrechts als auch für die Eintragung des Pfandrechts gelte gemäß § 25a Abs 4 GGG die Gebührenbefreiung nur bis zu einer Bemessungsgrundlage von EUR 500.000,--. Die Bemessungsgrundlage von mehreren Pfandrechten, die die Bedingungen des Abs. 2 leg. cit. erfüllten, seien zusammenzurechnen und in dem Ausmaß, in dem die Bemessungsgrundlage über EUR 500.000,-- liege, seien Eintragungsgebühren zu entrichten.
Die Gebührenbefreiung, die gemäß § 25a GGG pro Eintragung gelte, könne, was das eingetragene Pfandrecht angehe, nur für insgesamt EUR 500.000,-- gewährt werden. Auch mehrere Pfandrechte, die die Voraussetzungen des § 25a Abs 2 GGG erfüllten, seien zusammenzurechnen. Es sei daher unbeachtlich, dass die Eintragung des Pfandrechts von zwei Personen beantragt und auf beiden Liegenschaftsanteilen der beschwerdeführenden Parteien eingetragen worden seien. Somit seien Eintragungsgebühren auf Basis der (den Freibetrag von EUR 500.000,-- übersteigenden) EUR 220.000,-- vorzuschreiben.
5. Gegen diesen Bescheid richtet sich die fristgerechte Beschwerde, in der (zusätzlich zu den Ausführungen in der Vorstellung) Folgendes vorgebracht wird:
Die Befreiung nach § 25a GGG bestehe, wie von der belangten Behörde, zutreffend erkannt, pro Eintragung. Dabei sei aber zu berücksichtigen, dass gemäß § 25 Abs. 1 GGG für die Eintragungsgebühr unter anderen derjenige zahlungspflichtig sei, der den Antrag auf Eintragung stelle. Daher bezieht sich die Eintragung des Pfandrechtes auch auf jeden Antragsteller.
Würde die Höchstbemessungsgrundlage von EUR 500.000,-- kasuistisch und wortwörtlich nur für ein und dasselbe Pfandrecht gelten, würde es im Sinne der Antragsteller erforderlich sein, dass die Bank für ihre Klienten getrennte Pfandurkunden erstellt und diese Pfandurkunden mitunter getrennt in zwei Grundbuchsgesuchen zu verbüchern wären, um die Höchstbemessungsgrundlage von EUR 500.000,-- nicht zu übersteigen.
lm vorliegenden Fall hätte die Bank für die Erstbeschwerdeführerin eine Pfandurkunde in der Höhe von EUR 360.000,-- erstellen müssen, welche gemeinsam mit ihrem Eigentumsrecht zu verbüchern gewesen wäre, und eine zweite Pfandurkunde in der Höhe von EUR 360.000,-- für den Zweitbeschwerdeführer ausstellen müssen, welche gemeinsam mit seinem Eigentumsrecht verbüchern gewesen wäre. Da es sich nicht um ein und dieselbe Eintragung handle, würde die Befreiung von der Eintragungsgebühr pro Person, sohin in Höhe von insgesamt EUR 720.000,-- zustehen.
Es sei nicht davon auszugehen, dass der Gesetzgeber, welcher die Bürger weitestgehend möglich von den Eintragungsgebühren habe befreien wollen, den Parteien mit zusätzlichen Kosten für die Beglaubigung von zusätzlichen Pfandurkunden und mit zusätzlichen Kosten für zusätzliche Grundbuchseintragungen habe belasten wollen, dies abgesehen von doppelten Bearbeitungsgebühren bei den finanzierenden Banken.
Eine Eintragungsgebühr sei gegenständlich daher nicht vorzuschreiben. Würde dem nicht so sein, stelle sich die Frage nach der Haftung der beratenden und finanzierenden Banken.
Es werde daher beantragt, den angefochtenen Bescheid aufzuheben und die Eintragungsgebühr mit EUR 0,-- festzusetzen.
6. In der Folge legte die belangte Behörde die Beschwerde samt den Bezug habenden Verwaltungsunterlagen dem Bundesverwaltungsgericht zu Entscheidung vor.
II. Das Bundesverwaltungsgericht hat erwogen:
1. Feststellungen:
Der rechtlichen Beurteilung wird der unter Punkt I. angeführte Sachverhalt zugrunde gelegt.
2. Beweiswürdigung:
Die Feststellungen ergeben sich aus den Verwaltungsunterlagen in Verbindung mit der Beschwerde und sind zwischen den Verfahrensparteien nicht strittig.
3. Rechtliche Beurteilung:
3.1. Gemäß § 6 Bundesverwaltungsgerichtsgesetz entscheidet das Bundesverwaltungsgericht durch Einzelrichter, sofern nicht in Bundes- oder Landesgesetzen die Entscheidung durch Senate vorgesehen ist. Mangels entsprechender Sonderregelung im GEG bzw. im GGG liegt gegenständlich Einzelrichterzuständigkeit vor.
Das Verwaltungsgericht hat gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG über Beschwerden gegen den Bescheid einer Verwaltungsbehörde wegen Rechtswidrigkeit dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn der maßgebliche Sachverhalt feststeht.
Zu A)
3.2.1. Zu den hier maßgeblichen Rechtsvorschriften:
Gemäß TP 9 lit. b Z 4 GGG beträgt die Eintragungsgebühr zum Erwerb des Pfandrechtes 1,2 Prozent vom Wert des Rechtes. Gebührenauslösender Tatbestand ist in diesem Zusammenhang die Einverleibung des Pfandrechts im Grundbuch.
Nach § 25 Abs. 1 lit. a und b GGG trifft die Zahlungspflicht denjenigen, der den Antrag auf Eintragung stellt oder dem die Eintragung zum Vorteil gereicht.
§ 25a GGG lautet wie folgt:
„(1) Unter den Voraussetzungen des Abs. 2 besteht für die Eintragungsgebühr nach der Tarifpost 9 lit. b bis zur Grenze des Abs. 4 eine Gebührenbefreiung.
(2) Die Gebührenbefreiung tritt nur unter folgenden Voraussetzungen ein, die kumulativ vorliegen müssen:
1. der Eintragung liegt ein entgeltliches Rechtsgeschäft zu Grunde, das nach dem 31. März 2024 geschlossen wurde;
2. der Antrag auf Eintragung des jeweiligen Rechts langt nach dem 30. Juni 2024, aber vor dem 1. Juli 2026 beim Grundbuchsgericht ein;
3. im Fall der Tarifpost 9 lit. b Z 1, 2 und 3 soll das auf der Liegenschaft errichtete oder zu errichtende Gebäude oder das Bauwerk der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses des einzutragenden Eigentümers dienen (Wohnstätte);
4. im Fall der Tarifpost 9 lit. b Z 4, 5 und 6 wurde der pfandrechtlich gesicherte Betrag ausschließlich oder doch zu mehr als 90 % zum Erwerb dieser Liegenschaft (des Liegenschaftsanteils, des Baurechts) oder Bauwerks oder zur Errichtung oder Sanierung der Wohnstätte auf der erworbenen Liegenschaft (Z 3) aufgenommen;
5. die Gebührenbefreiung wird in der Eingabe, spätestens aber anlässlich der Vorstellung gegen einen Zahlungsauftrag unter Hinweis auf diese Bestimmung in Anspruch genommen.
(3) Abweichend von Abs. 2 Z 2 sind auch folgende Eintragungen befreit, wenn die übrigen Voraussetzungen vorliegen:
1. die Anmerkung der Rechtfertigung einer Vormerkung, wenn der Antrag auf Eintragung der Vormerkung vor dem 1. Juli 2026 eingelangt ist,
2. die Eintragung des Pfandrechts in der angemerkten Rangordnung, wenn der Antrag auf Anmerkung der Rangordnung der beabsichtigten Verpfändung vor dem 1. Juli 2026 eingelangt ist, und
3. die Einverleibung des Eigentums am Mindestanteil und des Wohnungseigentums im Rang der Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum (§ 40 Abs. 4 WEG), wenn der Antrag auf Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum vor dem 1. Juli 2026 eingelangt ist.
(4) Die Gebührenbefreiung besteht bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500 000 Euro. Die Bemessungsgrundlage von mehreren Pfandrechten, die die Bedingungen des Abs. 2 erfüllen, sind zusammenzurechnen. In dem Ausmaß, in dem die Bemessungsgrundlage über 500 000 Euro liegt, sind Eintragungsgebühren zu entrichten. Ab einer Bemessungsgrundlage von 2 Millionen Euro besteht keine Gebührenbefreiung.“
Gemäß § 6a Abs. 1 GEG sind einzubringende Beträge, die nicht sogleich entrichtet werden, durch Bescheid zu bestimmen (Zahlungsauftrag). Der Zahlungsauftrag hat eine Aufstellung der geschuldeten Beträge und die Aufforderung zu enthalten, den Betrag binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution zu zahlen. Gleichzeitig ist dem Zahlungspflichtigen für die Vorschreibung mit Zahlungsauftrag eine Einhebungsgebühr in Höhe von EUR 8,-- vorzuschreiben.
3.2.2. Für den gegenständlichen Fall bedeutet dies:
Die Beschwerde macht – zusammengefasst – geltend, dass für die gegenständliche Eintragung eines Pfandrechts über insgesamt EUR 720.000,-- keine Eintragungsgebühr anfalle. Denn die für die Eintragung des Eigentumsrechts geltende Regelung, wonach der Freibetrag von EUR 500.000,-- pro Person besteht, müsse „analog“ auch für die Verbücherung eines Pfandrechts gelten, da dem Gesetzgeber nicht zugesonnen werden könne, dass im Falle mehrerer Pfandschuldner getrennte Pfandurkunden zu erstellen und diese getrennt in zwei Grundbuchsgesuchen zu verbüchern wären, um die Höchstbemessungsgrundlage von EUR 500.000,-- nicht zu übersteigen.
Dem kann aber schon deshalb nicht gefolgt werden, da die Gebührenbefreiung gemäß § 25a GGG – wie bereits von der belangten Behörde festgehalten und auch von den beschwerdeführenden Parteien eingeräumt – pro Eintragung gebührt, wobei gegenständlich hinsichtlich des Pfandrechts (anders als bezüglich des Eigentumsrechts) eben nur eine Eintragung ins Grundbuch erfolgte. Inwiefern in diesem Zusammenhang die in der Beschwerde ins Treffen geführte Regelung zu den zahlungspflichtigen Personen in § 25 Abs. 1 GGG von Relevanz sei, erschließt sich dem Bundesverwaltungsgericht nicht.
Überdies trifft auch das Beschwerdevorbringen, wonach im Falle getrennter Pfandurkunden, die getrennt verbüchert werden, die Höchstbemessungsgrundlage von EUR 500.000,- gegenständlich nicht überschritten würde und somit keine Eintragungsgebühr anfalle, nicht zu: Denn – wie die belangte Behörde ebenfalls bereits festgehalten hat – wird in § 25a Abs. 4 GGG eindeutig normiert, dass die Bemessungsgrundlage von mehreren Pfandrechten, die die Bedingungen des Abs. 2 leg. cit. erfüllen, zusammenzurechnen sind. Daher wären in dem in der Beschwerde ins Treffen geführten Fall der getrennten Verbücherung von zwei Pfandrechten über jeweils EUR 360.000,-- diese Beträge zusammenzurechnen, sodass man ebenfalls zu einer auf Grundlage von EUR 220.000,-- (EUR 720.000,- minus EUR 500.000,--) zu bemessenden Eintragungsgebühr gemäß TP 9 lit. b Z 4 GGG gelangen würde.
Da die Beschwerde weiters nicht vorbringt, dass die Eintragungsgebühr falsch berechnet worden sei, und sich diesbezüglich auch keine Hinweise ergeben haben, war somit davon auszugehen, dass dem angefochtenen Bescheid eine Rechtswidrigkeit iSd Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG nicht anhaftet, und die Beschwerde daher als unbegründet abzuweisen.
3.2.3. Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung konnte gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG entfallen, da die Verfahrensakten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 EMRK noch Art. 47 GRC entgegensteht.
Zu B) (Un)Zulässigkeit der Revision:
Gemäß § 25a Abs. 1 VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.
Die Revision ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig, weil die Entscheidung nicht von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Das Bundesverwaltungsgericht kann sich bei allen erheblichen Rechtsfragen auf eine ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes bzw. auf eine ohnehin klare Rechtslage stützen.
Rückverweise
