Das Oberlandesgericht Innsbruck als Berufungsgericht hat durch die Senatspräsidentin des Oberlandesgerichts Dr. Prantl als Vorsitzende sowie die Richter des Oberlandesgerichts Mag. Schallhart und Mag. Eppacher als weitere Mitglieder des Senats in der Rechtssache der klagenden Partei A* , vertreten durch Dr. Martin Wuelz, Rechtsanwalt in Innsbruck, wider die beklagte Partei C* GmbH , vertreten durch Mag. Wilfried Huber, Rechtsanwalt in Ramsau im Zillertal, wegen (eingeschränkt) EUR 11.642,34 sA und Feststellung (Streitwert EUR 5.000), über die Berufung der klagenden Partei (Berufungsinteresse EUR 16.642,34) gegen das Urteil des Landesgerichts Innsbruck vom 14.02.2025, **-58, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird keine Folge gegeben.
Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei zu Handen ihres Vertreters binnen 14 Tagen die mit EUR 1.958,22 (darin enthalten EUR 326,37 an USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens zu ersetzen.
Der Wert des Entscheidungsgegenstands übersteigt EUR 5.000, nicht jedoch EUR 30.000.
Die Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Der Kläger begehrt EUR 11.642,34 an Vertrauensschaden sowie eine Haftungsfeststellung samt Eventualbegehren mit der Begründung, die Beklagte sei ungerechtfertigt von einem verbindlichen Kaufanbot zurückgetreten, weshalb er für den Erwerb eines Alternativobjekts einen teureren Kredit habe aufnehmen müssen. Hätte er gewusst, dass die Beklagte den Vertrag nicht zuhalte, hätte er den Ankauf der anderen Wohnung zu einem früheren Zeitpunkt (noch) zu einem geringeren Zinssatz finanzieren können.
Die Beklagte wandte ein, sie habe das Kaufanbot des Klägers nicht angenommen. Er sei darauf hingewiesen worden, dass das Kaufanbot nicht automatisch angenommen werde. Die Finanzierung erfolge auf Kosten und Risiko des Klägers.
Das Erstgericht wies das Klagebegehren mit der angefochtenen Entscheidung ab, wobei es von folgendem Sachverhalt ausging. Die vom Kläger bekämpften Feststellungen sind mit Buchstaben in eckigen Klammern gekennzeichnet:
Der Kläger interessierte sich für eine Wohnung eines Wohnbauprojekts der Beklagten und wandte sich deswegen an den von der Beklagten namhaft gemachten Makler, der dem Kläger ein Exposé übermittelte. Der Kläger entschied sich für eine Wohnung samt Abstellplatz, woraufhin er vom Makler unter anderem Muster eines Kaufvertrags, eines Bauträgervertrags und eines Kaufanbots erhielt. Am 22.11.2021 besprach der Makler mit dem Kläger Pläne des Bauprojekts. Sie besichtigten das zu bebauende Grundstück und besprachen die Zufahrtssituation. Am 07.12.2021 unterzeichnete er im Büro des Maklers eine mit „Kaufanbot“ unterschriebene Urkunde mit unter anderem nachstehenden Inhalt:
„ Verkäuferin: ….. [Beklagte]
Käufer …. [Kläger]
Die Käuferseite stellt hiermit an die Verkäuferseite nachstehendes verbindliches und unwiderrufliches sowie auf 6 …. Monate befristetes ANBOT zum Kauf [der Wohnung und des Abstellplatzes in der noch zu errichtenden Wohnanlage laut Plänen, Ausstattungsbeschreibung, Energieausweis und rechtskräftigem Baubewilligungsbescheid]. …..
Rahmenbedingungen/Vertragsgrundlagen: …..
Der abzuschließende Kaufvertrag unterliegt zur Gänze den Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes …. und wird auf Basis und unter Zugrundelegung des zu gegebener Zeit zu vervollständigenden und gegebenenfalls noch abzuändernden Entwurfes gemäß Anlage ./ 5 erstellt. ….. Am gesamten zu errichtenden Objekt wird Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes …. nach Baufertigstellung und auf der Grundlage eines noch zu erstellenden Nutzwertgutachtens begründet. Die Käuferseite nimmt daher zur Kenntnis, dass der Wohnungseigentumsvertrag, wie dieser im Entwurf und vorbehaltlich erforderlicher Anpassungen als Anlage ./ 6 angeschlossen ist, besondere Vereinbarungen enthalten kann und stimmt schon jetzt diesen ausdrücklich zu.
[Beschreibung Liegenschaft und Kaufgegenstand] …..
Gesamtkaufpreis 864.000,--
In diesem Kaufpreis sind sämtliche mit der Errichtung des Kaufgegenstandes zusammenhängenden anteiligen Grund-, Planungs-, Aufschließungs- und Baukosten, laut Bau- und Ausstattungsbeschreibung sowie Kosten der Nutzwertfestsetzung enthalten. Sonderwünsche bedürfen der gesonderten schriftlichen Vereinbarung und Abrechnung in zusätzlicher Zahlungsverpflichtung der Käuferseite. Demzufolge handelt es sich bei diesem Kaufpreis für den schlüssel- und bezugsfertigen Kaufgegenstand um einen Pauschal- bzw. Fixpreis, der mit Ausnahme allfälliger Sonderwünsche durch keine, wie immer gearteten Einflussfaktoren verändert wird. Die Kaufpreiszahlung erfolgt gemäß Punkt V. dieses Anbotes und gemäß der im abzuschließenden Kaufvertrag enthaltenen Fälligkeitstermine, ausschließlich auf das für dieses Rechtsgeschäft vom Vertragserrichter/Treuhänder eingerichtete Treuhandkonto.
Die Kosten und Nebengebühren sind von der Käuferseite zu den in den Kaufvertrag aufzunehmenden Zahlungsfälligkeiten auf das im Kaufvertrag angeführte Konto zu leisten. ….
Die Vertrags-/ und Treuhandabwicklung erfolgt ausschließlich und unwiderruflich über [Rechtsanwaltskanzlei], die mit Unterfertigung des Anbotes beauftragt und bevollmächtigt wird. ….
[Gewährleistungsregelung] ….
Termine:
Voraussichtlicher Übergabetermin: 31.08.2023 Spätester Übergabetermin: 29.02.2024
[Information über Kosten und Nebengebühren]
Rücktrittsrecht:
Es gelten die gesetzlichen Rücktrittsrechte gemäß § 5 BTVG. Die Käuferseite bestätigt, die Belehrung über ihre Rücktrittsrechte gemäß Anlage./⁷ zumindest eine Woche vor Anbotslegung erhalten zu haben.
Annahme/Befristung: [Anmerkung: Punkt K]
Die Verkäuferseite steht der Käuferseite mit diesem Anbot für die Dauer von 6 …. Monaten ab Abgabe bzw. Unterfertigung des Anbotes im Wort. Das Anbot ist sohin ausdrücklich mit einer Laufzeit von 6 …. Monaten befristet. Der Anbotsteller wird den verbücherungsfähigen Kaufvertrag innerhalb von 14 Tagen ab Übermittlung des Kaufvertragsentwurfes beglaubigt unterfertigen.
[Sonstige Regelungen]
[Unterschriftsfelder für Käuferseite und Aufzählung der Anlagen] “
Das Kaufanbot entsprach dem Muster eines Kaufanbots, das dem Kläger schon zuvor vom Makler überlassen worden war. Das von der Beklagten erstellte Muster wurde dem Makler zur Verfügung gestellt, um es an Kaufinteressenten auszuhändigen. Weder der Beklagten noch dem Makler war aufgefallen, dass laut Punkt K („Annahme/Befristung“) die Verkäuferseite der Käuferseite mit dem Anbot für sechs Monate im Wort stehen sollte. Dabei handelt es sich um einen Schreibfehler. Nach dem Willen der Beklagten sollte dort stehen, dass die Käuferseite der Verkäuferseite mit dem Anbot für sechs Monate im Wort stehe. So hat es die Beklagte dem Makler auch kommuniziert und ihm erklärt, nicht automatisch jedes Kaufanbot anzunehmen. Für die Beklagte war Voraussetzung für die Verwirklichung des Bauprojekts die Erreichung einer Mindestanzahl von Kaufanboten, sodass bei Verfehlung des Ziels die Zuhaltung allenfalls bereits angenommener Kaufanbote nicht möglich gewesen wäre. Auf diesen Umstand wurde im Kaufanbot nicht hingewiesen.
Der Kläger las das vorformulierte Kaufanbot durch und hielt die Regelung unter Punkt K („Annahme/Befristung“) nicht für ungewöhnlich. Beim Makler wurde darüber nicht gesprochen. Der Kläger versuchte, den im Kaufanbot festgehaltenen Kaufpreis zu verhandeln, was vom Makler mit dem Argument abgelehnt wurde, die Beklagte werde ein niedrigeres Anbot nicht annehmen.
[A] Ob der Makler darüber hinaus mit dem Kläger vor oder bei Unterfertigung des Kaufanbots explizit besprach, dass das Kaufanbot auch noch von der Beklagten angenommen werden müsse und dies insbesondere vom Erreichen einer Vorverwertungsquote abhänge, sowie, dass sich beispielsweise noch der Kaufpreis der Wohnung ändern und insofern das Kaufanbot hinfällig werden könne, kann nicht festgestellt werden.
[B] Ebenso wenig kann festgestellt werden, ob der Makler dem Kläger nach Unterfertigung des Kaufanbots zum Wohnungskauf gratulierte oder ihm davor oder danach die Unterfertigung eines Kaufvertrags ….. entweder bis 15.12. oder dann im Jänner des Folgejahrs in Aussicht stellte.
Nach mehreren Telefonaten erhielt der Kläger am 03.02.2022 eine E-Mail des Maklers, wonach mit der Vertragserrichtung und mit einer finalisierten Bau- und Ausstattungsbeschreibung in Kürze zu rechnen sei. Ende Februar, Anfang März erkundigte sich der Kläger beim Makler, ob er für die Kaufvertragsunterzeichnung beim Notar eine Finanzierungszusage benötige.
[C] Ob der Makler dies bejahte, kann nicht festgestellt werden, wohl aber, dass er zum Kläger schon im Zuge der Angebotsunterfertigung sagte, dass er den Wohnungskauf jedenfalls finanzieren können müsse.
Deshalb holte der Kläger bei mehreren Banken Finanzierungsangebote ein.
Am 04.03.2022 informierte der Makler den Kläger per E-Mail, dass der Bauträger den Rechtsanwalt mit der Errichtung des Kaufvertrags beauftragt habe und sich der Rechtsanwalt in wenigen Tagen melden werde. Daraufhin unterzeichnete der Kläger am 07.03.2022 einen Darlehensantrag bei einer Bank über EUR 440.000 bei einem Fixzinssatz von 1,45 % bis 31.12.2032 mit einer Laufzeit von 420 Monatsraten. Vor Kreditzusage verlangte die Bank die Übermittlung eines endgültigen Kaufvertragsentwurfs, da sie bestimmte Treuhandbedingungen vorgab, welche vom Treuhänder angenommen werden müssen oder eine Einigung gefunden werden muss, andernfalls eine Zwischenfinanzierung erfolgen würde. Ob es zu einer Einigung auf die Treuhandbedingungen gekommen wäre, ist nicht feststellbar.
[D] Ob im Fall einer Nichteinigung hinsichtlich der Treuhandbedingungen eine Zwischenfinanzierung zustandegekommen wäre, kann nicht festgestellt werden.
In der Folge fragte der Kläger zunächst beim Makler und dann bei der Beklagten immer wieder wegen des Kaufvertrags nach. Am 21.04.2022 erhielt er von der Beklagten eine E-Mail mit unter anderem nachstehenden Inhalt:
„ Es stimmt, dass Sie schon länger auf eine Vertragserrichtung warten. Wir hatten aber noch einige Punkte mit den Anrainern zu lösen. Es war bisher schon üblich, dass man zwar einseitige Kaufanbote macht, wo der zukünftige Käufer sein Kaufinteresse deponiert. Aber erst mit Annahme des Kaufanbotes von Seiten des Bauträgers kommt es dann zu einer Kaufvertragserstellung. Ab der beidseitigen Unterschrift im Bauträger-Kaufvertrag handelt es sich um einen Fixpreis für den Käufer und alle weiteren Themen wie Preiserhöhungen usw. liegen dann beim jeweiligen Bauträger. Dies gibt das Bauträgergesetz so vor und natürlich halten auch wir uns streng nach diesem Gesetz.
Im Moment erleben wir sehr stürmische und außergewöhnliche Zeiten. Die Preise der einzelnen Gewerke am Bau sind nur sehr schwer zu kalkulieren und teilweise gibt es massive Probleme in der Beschaffung und auch den Lieferzeiten. Deshalb können wir Ihr Kaufanbot leider nicht annehmen. Aus kaufmännischen Gründen (Preise) und auch aufgrund der Fristen müssen wir bei allen Einheiten den Kaufpreis erhöhen, um die erheblichen Mehrkosten abzudecken. Wir verstehen natürlich, dass dies für Sie keine angenehme Situation ist, aber die Umstände lassen uns hier keine andere Möglichkeit.
Sollten Sie trotz neuen Preisen am Erwerb der Wohnung samt Tiefgaragenplatz interessiert sein, bitten wir Sie, mit [dem Makler] in Kontakt zu treten.“
Der Kläger war nicht gewillt, einen höheren Kaufpreis zu bezahlen, korrespondierte zwar noch mit dem Makler, es kam aber zu keiner Einigung mehr. Der Kläger suchte eine andere Wohnung zum Ankauf und unterzeichnete am 17.06.2022 einen Kaufvertrag für eine Wohnung in ** über EUR 1,046.877, zu deren Finanzierung er einen Kredit über EUR 440.000 mit einem Fixzinssatz von 2,5 % bis 31.12.2032 mit einer Laufzeit von 420 monatlichen Raten aufnahm. Der ursprünglich für die Wohnung der Beklagten beantragte Kredit konnte nicht mehr in Anspruch genommen werden. Die nominelle Zinsdifferenz zwischen den beiden Krediten über die Laufzeit der Fixzinsperiode beträgt EUR 45.601,18, bis inklusive 01.01.2025 EUR 11.642,34. Hätte der Kläger gewusst, dass der Erwerb der Wohnung von der Beklagten scheitern würde, hätte er sich früher um den Ankauf einer anderen Wohnung gekümmert. Das Objekt in ** war seit Herbst 2021 am Markt.
[E] Ob und wenn ja, wann der Kläger das Objekt in ** aber bereits vor Juni 2022 am Markt entdeckt, zum Ankauf in Betracht gezogen, nach einer diesbezüglichen Finanzierung gesucht und einen Kaufvertrag betreffend diese Wohnung abgeschlossen hätte, kann nicht festgestellt werden.
[F] Ebenso wenig kann festgestellt werden, ob der Kläger, wenn er bereits im März 2022 – oder allenfalls auch früher – die Wohnung in ** zum Ankauf in Betracht gezogen hätte und deshalb im März 2022 statt mit einem Finanzierungswunsch betreffend die Wohnung der Beklagten mit einem Finanzierungswunsch betreffend das Objekt in ** an die Bank herangetreten wäre, zur Finanzierung derselben die gleichen Konditionen von der Bank erhalten hätte, wie er sie für [die Wohnung der Beklagten] angeboten bekam.
Rechtlich folgerte das Erstgericht, dem Kläger sei der Nachweis nicht gelungen, dass der ursprünglich beantragte Kredit bewilligt worden wäre oder er die gleiche Finanzierung für die letztlich gekaufte Wohnung erhalten hätte. In Ermangelung eines Schadens müsse nicht darauf eingegangen werden, ob die Beklagte an das Kaufanbot gebunden war, es annahm und der Kläger berechtigt auf das Zustandekommen des Kaufvertrags vertraute.
Dagegen richtet sich die rechtzeitige Berufung des Klägers aus den Berufungsgründen der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem Abänderungsantrag auf Klagsstattgabe. Eventualiter wird ein Aufhebungsantrag gestellt. Die Beklagte beantragt in der rechtzeitigen Berufungsbeantwortung, dem Rechtsmittel den Erfolg zu versagen und macht ihrerseits sekundäre Feststellungsmängel geltend.
Die Berufung ist nicht berechtigt.
1.1 Der Kläger bekämpft mit Beweisrüge den oben hervorgehobenen Sachverhalt und begehrt stattdessen festzustellen,
zu [A] Der Makler habe den Kläger nicht darüber aufgeklärt, dass das Kaufanbot von der Beklagten noch angenommen werden müsse und die Annahme von der Erreichung einer Vorverwertungsquote abhänge sowie dass sich beispielsweise noch der Kaufpreis ändern und das Kaufanbot hinfällig werden könne.
zu [B] Der Makler habe dem Kläger nach Unterfertigung des Kaufanbots zum Wohnungskauf gratuliert und ihm die Unterfertigung eines Kaufvertrags bis 15.12., spätestens aber im Jänner des Folgejahrs zugesichert.
zu [C] Der Makler habe dies bejaht und dem Kläger mitgeteilt, es werde Zeit, sich um eine Finanzierung zu kümmern.
Das Erstgericht begründe die Negativfeststellungen mit diametral gegensätzlichen Angaben, was nicht im Einklang mit den Beweisergebnissen stehe. Aus den E-Mails des Maklers ergebe sich, dass mit der Vertragserrichtung in Kürze zu rechnen sei bzw der Rechtsanwalt bereits beauftragt sei. Der Kläger sei daher davon ausgegangen, dass das Angebot angenommen worden sei und er habe sich um eine Finanzierung gekümmert. Wäre der Kläger über die Umstände aufgeklärt worden, hätte er sich noch nicht um eine Finanzierung gekümmert. Von einer Vorverwertungsquote habe der Kläger erstmals im laufenden Verfahren gehört. Der Kläger sei besonders glaubwürdig, da er unumwunden für seinen Standpunkt möglicherweise negative Punkte geschildert habe wie zB dass der Makler über die Zufahrt gesprochen habe, dass er den Kaufpreis nachverhandeln habe wollen und dass er den Ombudsmann kontaktiert habe. Seine Angaben seien von seiner Mutter bestätigt worden. Der Makler habe sich demgegenüber nur an Details erinnert, die dem Standpunkt der Beklagten förderlich gewesen seien. Es sei zweifelhaft, dass sich der Makler noch an das Verkaufsgespräch erinnere, nachdem es für ihn eine Alltagsangelegenheit sei. Außerdem bestünden zahlreiche Widersprüche zu den Angaben des Mitarbeiters der Beklagten. Es gebe keine objektiven Beweise für eine Aufklärung des Klägers über diese Umstände. Die Angaben des Maklers, keine Zusagen gemacht zu haben, widersprächen seinen E-Mails in Beilagen B und C. Wenngleich dort keine konkreten Zeitpunkte genannt seien, ergebe sich daraus, dass mit der Kaufvertragserrichtung in Kürze zu rechnen sei. Das Erstgericht verkenne, dass eine positive Feststellung auch bei widersprechenden Beweisergebnissen möglich sei. Es sei unplausibel und lebensfremd, eine Finanzierungszusage ohne konkreten Hinweis oder Aufforderung durch den Makler einzuholen. Die Beklagte habe offensichtlich die Strategie verfolgt, Käufer wie den Kläger hinzuhalten, um später die Preise zu erhöhen. Unabhängig davon gehe die Negativfeststellung zu Lasten der Beklagten, da der Immobilienmakler Sachverständiger nach sei und von ihm erwartet werden könne, Bescheid zu wissen und richtige Auskünfte zu erteilen. Die Aufklärungspflichtverletzung des Maklers sei der Beklagten zuzurechnen. Die Beklagte habe das Anbot zumindest konkludent angenommen und sei unberechtigt zurückgetreten. Der Kläger habe darauf vertrauen dürfen, dass der Kaufvertrag zustandekomme und mit seiner Unterschrift für beide Parteien verbindlich sei.
1.1.1 Vorausgeschickt wird, dass das Berufungsgericht keine eigene Würdigung der Beweisergebnisse vorzunehmen, sondern nur zu überprüfen hat, ob das Erstgericht die ihm vorgelegten Beweisergebnisse nach der Aktenlage schlüssig gewürdigt hat ( E. Kodek in Rechberger/Klicka 5§ 482 ZPO Rz 6). Dass nach den Beweisergebnissen allenfalls auch andere Feststellungen möglich gewesen wären, oder dass es einzelne Beweisergebnisse gibt, die für den anderen Prozessstandpunkt sprechen könnten, rechtfertigt die Annahme der Bedenklichkeit oder Unrichtigkeit der Beweiswürdigung der Tatsacheninstanz in aller Regel nicht. Das Erstgericht hat sich mit allen wesentlichen Beweisergebnissen auseinandergesetzt und schlüssig und lebensnah dargelegt, aufgrund welcher Erwägungen es zur Entscheidungsgrundlage gelangte. Das Berufungsgericht verweist daher gemäß § 500a ZPO (zu dessen Anwendung bei Fragen der Beweiswürdigung vgl. RS0122301) auf die überzeugende erstgerichtliche Begründung und die daraus abgeleiteten Urteilsannahmen, deren Richtigkeit durch die in der Berufung angestellten Überlegungen nicht erschüttert werden.
1.1.2 Die vom Erstgericht getroffenen Negativfeststellungen sind Ausfluss des in § 272 ZPO verankerten Prinzips der freien richterlichen Würdigung. Eine Tatsache darf nur dann als erwiesen angenommen werden, wenn die Beweisergebnisse hinreichend gesicherte Anhaltspunkte für eine derartige Schlussfolgerung liefern. Zwar mag zutreffen, dass die Verkaufsgespräche für den Kläger eine außergewöhnliche Situation, für den Makler aber Alltag waren, daraus lässt sich aber nicht ableiten, dass der Makler keine Erinnerung an das Geschehene habe und dessen Angaben weniger Gewicht hätten. Es ist davon auszugehen, dass der Makler auch dann, wenn er an eine konkrete Situation keine Erinnerung mehr haben sollte, zumindest weiß, was er üblicherweise gesagt oder getan hätte. Abgesehen davon schilderte der Makler, sich noch gut an das Gespräch erinnern zu können. Die Angaben des Klägers erhalten durch die Bestätigung durch dessen Mutter kein höheres Gewicht, dies einerseits aufgrund des Naheverhältnisses, vor allem aber aufgrund dessen, dass nicht auszuschließen ist, dass sich der Kläger und seine Mutter schon öfter über den Sachverhalt ausgetauscht haben und auf diese Weise eine gemeinsame Sicht auf die Geschehnisse entwickelten. Dass deren Angaben übereinstimmen, überrascht daher nicht. Die Emails des Maklers in den Beilagen B und C sind in dem Zusammenhang zu sehen, dass der Kläger – wie er selbst angab – mehrfach beim Makler nachfragte und offensichtlich auf eine Annahme des Anbots durch die Beklagte drängen wollte. Es ist nicht lebensfremd, sich ohne konkrete Zusage um eine Finanzierung zu kümmern. Viel eher wäre anzunehmen, dass man schon vor Abgabe eines Anbots die Frage der Finanzierung klärt. Offensichtlich war aber auch für den Kläger die Annahme des Anbots durch die Beklagte nicht von Anfang an so klar, wie er es selbst darstellte, sonst hätte er sich nicht erst im März 2022 um eine Finanzierung gekümmert. Diese Umstände sprechen im Übrigen auch gegen die Darstellung des Klägers, der Makler habe ihm zum Kauf gratuliert und eine Kaufvertragsunterzeichnung noch im selben oder Folgemonat zugesagt. Wäre dies so gewesen, hätte sich der Kläger wohl schon im Dezember 2021 um eine Finanzierung bemüht.
1.2 Der Kläger begehrt weiters festzustellen
anstelle [D], dass auch im Fall der Nichteinigung über die Treuhandbedingungen eine Zwischenfinanzierung vorgenommen und die Kreditfinanzierung auf Basis der Einreichung zustandegekommen wäre.
anstelle [E], dass er zwischen November 2021 und März 2022 auf die letztlich gekaufte Wohnung aufmerksam geworden wäre, wenn er nicht auf das Zustandekommen des Kaufvertrags bei der Beklagten vertraut hätte. Er hätte sich eine entsprechende Finanzierung gesucht und die Wohnung gekauft.
anstelle [F], er hätte zur Finanzierung der letztlich gekauften Wohnung dieselben Konditionen erhalten wie er sie ursprünglich für die Finanzierung der Wohnung der Beklagten angeboten bekommen habe.
Es sei zu keiner Einigung auf Treuhandbedingungen gekommen, was hier aber nicht relevant sei. Entgegen der Ansicht des Erstgerichts lägen zuverlässige Beweisergebnisse vor. Aus den Angaben des Bankmitarbeiters ergebe sich, dass die Finanzierung jedenfalls zustandegekommen wäre. Auch der Kläger habe geschildert, dass er eine fixe Zusage der Bank erhalten habe. Zur Wohnungssuche lägen zuverlässige Beweisergebnisse vor, nämlich die Angaben des Klägers. Dieser sei zu Beginn seiner Wohnungssuche gerade erst 21 Jahre geworden, habe unbedingt und dringend ausziehen wollen. Er habe die andere Wohnung nach dem Rücktritt der Beklagten schnell erworben. Daraus ergebe sich, dass er den behaupteten Zinsschaden erlitten habe. Die Zinskonditionen seien unabhängig vom Objekt, sondern bestimmten sich über die finanzielle Situation, Sicherheiten, Eigenkapitalanteil und dergleichen. Die andere Wohnung habe sogar einen geringeren Quadratmeterpreis gehabt.
1.2.1 Auch hier sind die Feststellungen und die Beweiswürdigung des Erstgerichts nicht zu beanstanden. Die Überlegungen des Erstgerichts zur ursprünglichen Finanzierung, zum fiktiven Verlauf der Wohnungssuche des Klägers und der alternativen Finanzierung sind lebensnah und nachvollziehbar. Nur weil es auch Argumente für einen anderen Ablauf gibt, ist die Beweiswürdigung des Erstgerichts – wie dargelegt – weder unrichtig noch bedenklich. Es ist zwar wahrscheinlich, dass der Kläger zum selben Zeitpunkt für unterschiedliche Objekte dieselben Kreditkonditionen erhalten hätte, jedoch steht gerade nicht fest, dass er die Finanzierung zum selben Zeitpunkt beantragt hätte. Hätte er es - wie nun behauptet - mit dem Kauf eilig gehabt, hätte er sich nicht für eine Wohnung der Beklagten in einer erst noch zu errichtenden Wohnanlage mit einem Übergabedatum in rund 2 Jahren entschieden. Wenn er unbedingt und dringend hätte ausziehen wollen, hätte er sich wohl nach einer schneller verfügbaren Wohnung umgesehen.
2. Im Rahmen der Rechtsrüge macht der Kläger sekundäre Feststellungsmängel geltend. Das Erstgericht habe sich nicht damit auseinandergesetzt, ob die Beklagte das Kaufanbot angenommen bzw der Kläger berechtigt auf das Zustandekommen des Vertrags vertraut habe. Es fehlten Feststellungen, ob das Angebot von der Beklagten angenommen worden und ein Kaufvertrag zustande gekommen sei. Das Erstgericht habe nur festgestellt, dass ein Rechtsanwalt beauftragt worden sei. Es stehe jedoch nicht fest, in welchem konkreten Stadium sich die Abwicklung befunden habe. Der Rechtsanwalt habe dazu ausgesagt, einen Vertrag vorbereitet zu haben. Es hätte festgestellt werden müssen, dass ein Kaufvertrag bereits errichtet worden sei. Weiters habe das Erstgericht nicht festgestellt, dass die Beklagte Kaufanbote nie gegenzeichne, also eine schriftliche Annahme nie erfolge. Schließlich vermisst der Kläger Feststellungen zu Faktoren, die Zinskonditionen beeinflussen.
Der Kläger argumentiert, laut dem Kaufanbot werde eine Rechtsanwaltskanzlei mit Unterfertigung des Anbots mit der Vertragserrichtung beauftragt und bevollmächtigt und die Verkäuferseite stehe dem Käufer für die Dauer von sechs Monaten ab Abgabe des Anbots im Wort. In Zusammenschau mit den anderen Feststellungen ergebe sich, dass die Beklagte das Kaufanbot zumindest konkludent angenommen habe und mit der Unterschrift des Klägers beidseits verbindlich gewesen sei. Die Beklagte sei unberechtigt zurückgetreten, weshalb dem Kläger günstigere Kreditkonditionen nicht mehr zur Verfügung gestanden seien. Die Negativfeststellungen über Aufklärungen des Maklers gingen zu Lasten der Beklagten. Diese müsse beweisen, dass der Makler den Kläger ordnungsgemäß aufgeklärt habe. Aufgrund des unberechtigten Vertragsrücktritts habe die Beklagte den Nichterfüllungsschaden und nicht den Vertrauensschaden zu ersetzen. Durch die spätere Kreditaufnahme sei dem Kläger ein Schaden entstanden, da er einen wesentlich höheren Finanzierungsaufwand zu tragen habe. Dabei handle es sich nicht um entgangenen Gewinn, sondern um einen echten finanziellen Nachteil. Die Vorgehensweise der Beklagten sei vertragswidrig, widerspreche gegebenen Zusagen und den guten Sitten. Eine Unterfertigung des Anbots durch die Beklagte sei im Muster nicht vorgesehen, was vom durchschnittlich verständigen Konsumenten so zu verstehen sei, dass der Kaufvertrag durch seine Unterfertigung zu den genannten Bedingungen zustande komme. Das Kaufanbot stelle ein Vertragsformblatt dar, das die Beklagte im Geschäftsleben verwende. Sie müsse die ungünstigste Lesart gegen sich gelten lassen. Die zivilrechtliche Einigung sei mit Unterfertigung des Kaufanbots erfolgt. Die Beklagte bzw der Makler hätten darüber aufklären müssen, dass die Annahme des Kaufanbots von der Erreichung einer Vorverwertungsquote bzw von politischen und wirtschaftlichen Entwicklungen abhängig sei und dass sich der Kaufpreis noch ändern könne. Die Beklagte habe durch ihre Äußerungen einen Vertrauenstatbestand geschaffen, die den Kläger von der Verlässlichkeit des Geschäfts ausgingen ließen.
2.1 Die monierten sekundären Feststellungsmängel liegen nicht vor. Das Erstgericht hat zum Ablauf der Anbotstellung und zu den Handlungen des Maklers und der Beklagten umfassende Feststellungen getroffen. Wurden zu einem bestimmten Thema ohnehin Feststellungen getroffen, mögen diese auch den Vorstellungen der Rechtsmittelwerberin zuwiderlaufen, kann der Vorwurf eines Feststellungsmangels nicht mehr erfolgreich erhoben werden (RS0043320 [T18]; RS0043480 [T15]; RS0053317 [T1]). Auch zu Zinskonditionen bzw zu den Kreditkonditionen hat das Erstgericht bereits Feststellungen getroffen.
2.2 Ob die Beklagte einen Rechtsanwalt mit der Erstellung eines Vertrags beauftragt hatte, ob ein Vertragsentwurf vorlag und ob die Beklagte Anbote prinzipiell nicht gegenzeichnet bzw schriftlich annimmt, ist nicht von Bedeutung. Es kommt lediglich darauf an, ob die Beklagte das Anbot des Klägers annahm. Dies war nach den Feststellungen nicht der Fall. Die Beklagte hat dem Kläger zu keinem Zeitpunkt eine Annahme zugesagt, sondern ihm letztlich erklärt, sein Anbot aufgrund geänderter Umstände nicht annehmen zu können. Auch aufgrund des Schreibfehlers im Anbot konnte der Kläger nicht davon ausgehen, dass der Kaufvertrag sicher zustande kommen werde. Es ist völlig klar, dass es sich dabei um eine Vertauschung handelte. Es ergibt keinen Sinn, dass die Beklagte dem Kläger für 6 Monate im Wort bleiben bzw erst nach dieser Frist nicht mehr an das Anbot des Klägers gebunden sein sollte. Es ist klar, dass der Kläger an das Anbot gebunden bleiben sollte, damit die Beklagte ihrerseits disponieren kann.
Entgegen der Ansicht des Klägers lässt sich aus dem Sachverhalt keine (konkludente) Annahme des Anbots durch die Beklagte ableiten. Dass auch der Kläger nicht vom Zustandekommen des Kaufvertrags mit Unterzeichnung seines Anbots ausging, ergibt sich – wie oben schon aufgezeigt – daraus, dass er nicht schon nach Unterfertigung des Anbots im Dezember 2021 eine Finanzierung beantragte, sondern erst im März 2022, nachdem ihm der Makler – über seine gehäuften Nachfragen – mitgeteilt hatte, dass ein Rechtsanwalt mit der Errichtung der Verträge beauftragt worden sei. Zur Annahme des Anbots und zur Unterfertigung eines Kaufvertrags kam es aber nie. Dementsprechend konnte die Beklagte auch nicht unberechtigt von einem Vertrag zurücktreten. Die Beklagte war nie verpflichtet, das Anbot des Klägers anzunehmen. Es lag allein in ihrer Sphäre, es anzunehmen oder abzulehnen. Wie ausgeführt lässt sich eine Verpflichtung zur Annahme oder die Schaffung eines besonderen Vertrauens in das Zustandekommen des Vertrags weder aus dem offensichtlichen Schreibfehler noch aus den sonstigen Umständen ableiten. Zwar mag die letztendliche Ablehnung für den Kläger überraschend gewesen sein, nachdem er kurz zuvor über die Beauftragung eines Rechtsanwalts informiert worden war, jedoch bestand auch zu diesem Zeitpunkt keine Verpflichtung der Beklagten, den Vertrag zu schließen.
Schließlich ist dem Erstgericht beizupflichten, dass unabhängig davon ein Schaden des Klägers nicht erwiesen ist. Auf die Anschlussberufung der Beklagten (sekundäre Feststellungsmängel) muss daher nicht mehr eingegangen werden.
3. Die Kostenentscheidung gründet auf §§ 50, 41 ZPO.
4. Da der Entscheidungsgegenstand, über den das Berufungsgericht entschieden hat, nicht nur in einem Geldbetrag besteht, hat ein Ausspruch gemäß § 500 Abs 2 Z 1 ZPO zu erfolgen. Hierbei bestand kein Anlass, von der vom Kläger unwidersprochen vorgenommenen Bewertung abzurücken.
5. Die Revision ist gemäß § 502 Abs 1 ZPO nicht zulässig, weil keine erheblichen Rechtsfragen zu lösen waren und die Entscheidung keine über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung hat.
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